Kiedy można znieść współwłasność?

Współwłasność to sytuacja, w której więcej niż jeden podmiot jest właścicielem rzeczy. Zazwyczaj dotyczy nieruchomości, a jej zniesienie może odbyć się umownie przed notariuszem oraz na drodze sądowej. Nie zawsze jest to jednak możliwe – w wyjątkowych sytuacjach współwłasności nie można znieść. Przedstawiamy najważniejsze informacje dotyczące zniesienia współwłasności.

Własność jednej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom. Każda z nich może dowolnie zarządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Może również żądać zniesienia współwłasności, a tym samym podziału lub spłaty pieniężnej równej wartości danej rzeczy. Ponieważ najczęściej sytuacja dotyczy nieruchomości to właśnie ona będzie podawana za przykład.

Kiedy współwłasności nie można znieść

Na początku warto wspomnieć, kiedy współwłasności nie można znieść. Co do zasady każda z osób posiadająca prawo do rzeczy w każdej chwili może żądać zniesienia współwłasności. Prawo to nie ulega przedawnieniu i nie można się go zrzec – w związku z czym każdy właściciel może w dowolnym momencie rozpocząć procedurę mającą na celu zniesienie współwłasności. Wyjątkiem od tej zasady jest umowa pomiędzy właścicielami, w której zobowiązują się do czasowego wyłączenia takiej możliwości. Ograniczenie to nie może jednak trwać dłużej niż 5 lat – po tym czasie przestaje obowiązywać, choć oczywiście można je przedłużyć.

Niemożliwe jest zniesienie współwłasności przymusowej, która w polskim prawie cywilnym występuje w wyjątkowych sytuacjach, na przykład w przypadku wspólnoty gruntowej. Nie można również znieść współwłasności wynikającej z odrębnego podziału lokali, a tym samym przynależących do lokali części wspólnych, czyli na przykład gruntu, czy elementów wspólnych budynku.

Współwłasności nie można również znieść w sytuacji, kiedy jest to współwłasność łączna, czyli na przykład wspólność majątkowa małżonków lub wspólników spółki cywilnej. Nie jest możliwe samodzielne rozporządzanie udziałem lub podział majątku wchodzącego w skład majątku wspólnego.

Umowne zniesienie współwłasności

W każdej innej sytuacji, w przypadku współwłasności ułamkowej, można żądać zniesienia współwłasności – mówi specjalista z Kancelarii Prawniczej Artur Kosturek i Wspólnicy – Są dwie drogi: umowna, dokonywana u notariusza oraz sądowa. Pierwsza jest zdecydowanie szybsza, choć droższa. Wymaga również porozumienia pomiędzy właścicielami oraz zawarcia umowy, która zadowoli wszystkie strony. W tym przypadku konieczne może być określenie, czy rzecz, na przykład nieruchomość da się podzielić. Może być to niemożliwe ze względu na wielkość nieruchomości lub planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli podział nie jest możliwy zazwyczaj wybiera się jedno z dwóch rozwiązań: oddanie własności jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych lub całkowita sprzedaż w celu spłacenia wszystkich osób posiadających prawo do rzeczy. Jeśli zostanie wybrany podział lub pozostawienie nieruchomości w rękach tylko jednego właściciela dokonuje się odpowiednich wpisów w księdze wieczystej lub też zakłada nowe – odrębnie dla każdej części. W akcie notarialnym znajdą się również wszelkie informacje dotyczące podziału w zależności od ustaleń oraz wzajemne rozliczenia. W tej sytuacji może również zaistnieć konieczność wyceny nieruchomości dla celów podatkowych, związanych z podatkami od spadków, darowizn oraz sprzedaży nieruchomości – dodaje specjalista.

Sądowe zniesienie współwłasności

W sytuacji, kiedy zniesienie polubowne nie jest możliwe zniesienia współwłasności można dochodzić na drodze sądowej. Jest to rozwiązanie tańsze, jednak jeśli między współwłaścicielami istnieje konflikt sprawa może toczyć się nawet przez kilka lat. Podobnie jak w przypadku umowy pomiędzy współwłaścicielami istnieją trzy możliwe rozwiązania: podział nieruchomości (o ile jest możliwy), również z możliwością podziału na kilku właścicieli wraz ze spłatą pozostałych, przydzielenie nieruchomości lub gruntu jednemu właścicielowi ze spłatą pozostałych lub zarządzenie sprzedaży rzeczy. Sprzedaż egzekucyjna jest w tym przypadku najmniej opłacalna, ponieważ wiąże się z koniecznością przeprowadzenia licytacji komorniczej oraz uiszczenia wynagrodzenia – dlatego lepiej porozumieć się pozasądowo. W przypadku przyznania nieruchomości na wyłączną własność wraz ze spłatą pozostałych właścicieli konieczne jest wezwanie biegłego sądowego, który oceni wartość nieruchomości – co również wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Dokumenty niezbędne do przeprowadzenia procesu zniesienia współwłasności

Jeżeli jesteśmy współwłaścicielami rzeczy do dochodzenia swoich praw potrzebujemy kilku dokumentów. Przede wszystkim dokumenty, które świadczą o tytule prawnym do nieruchomości. Może to być na przykład postanowienie stwierdzenia nabycia spadku. Wymagany będzie również aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów lub mapy ewidencyjnej. Konieczna może być również wycena nieruchomości, a także plan podziału lub umowa – jeśli współwłaściciele dojdą do porozumienia.