Czym jest wspólnota mieszkaniowa i kto nią zarządza?

Wspólnota mieszkaniowa to pojęcie często spotykane w obszarze zarządzania różnymi nieruchomościami. Nie jest związana tylko z budynkami mieszkalnymi, ale z każdą nieruchomością i lokalem. Okazuje się, że nie do końca wiemy, jakie prawa i obowiązki posiada wspólnota mieszkaniowa oraz z jaką działalnością się wiąże. Dlatego warto wyjaśnić, czym jest wspólnota mieszkaniowa i kto nią zarządza.

Wspólnota mieszkaniowa – czym jest?

Wspólnota mieszkaniowa związana jest z nieruchomościami oraz z ich zarządzaniem. Istnieje podział wspólnot mieszkaniowych wynikający z obowiązującego prawa, na małe i duże, których zarządzanie różni się od siebie.

O to, czym jest wspólnota mieszkaniowa zapytaliśmy pracownika z firmy zajmującej się zarządzaniem i administrowaniem nieruchomości Wspólnota S. C. : Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokalów w konkretnej nieruchomości. Mają oni prawo do podejmowania decyzji związanych z funkcjonowaniem nieruchomości i są za nią współodpowiedzialni. Dlatego też został dokonany podział na wspólnoty małe i duże. Mała wspólnota to nieruchomość, w której jest nie więcej niż 3 lokale, natomiast do dużej wspólnoty zalicza się nieruchomość, w której jest 4 i więcej lokali. Ten podział ma za zadanie ułatwić zarządzanie i funkcjonowanie nieruchomości, które byłoby trudne przy kilkunastu właścicielach.

W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą nie tylko lokalne mieszkalne i użytkowe, ale również nieruchomość wspólna. Należy pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Kto zarządza wspólnotą mieszkaniową?

Małe wspólnoty według obowiązującego prawa są zarządzane bezpośrednio przez właścicieli. Należy pamiętać, że w „małej” wspólnocie mieszkaniowej decyzje dotyczące czynności zwykłego zarządu (bieżące funkcjonowanie nieruchomości) podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, natomiast decyzje przekraczające zwykły zarząd (np. kapitalny remont dachu) wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową odbywa się w oparciu o przepisy o współwłasności zawarte w kodeksie cywilnym.

Natomiast w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanie odbywa w nieco odmienny sposób. Podstawową różnicą jest to, że zarządzanie dużą wspólnotą zostaje powierzone zarządowi wspólnoty lub zarządcy. W skład zarządu wspólnoty wchodzą osoby fizyczne wybrane przez właścicieli lokali, natomiast zarząd wspólnoty może być powierzony zarządcy, który może być zarówno osobą fizyczną, jak i osobą prawną. Wspólnota może również podpisać umowę z firmą z zewnątrz, prowadzącą administrację wspólnot mieszkaniowych. Zarząd reprezentuje wspólnotę mieszkaniową w stosunkach między właścicielami lokali, a podmiotami z zewnątrz.

Zakres praw, jakie posiada zarząd określają czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd. Czynności zwykłego zarządu wykonywane są samodzielnie przez zarząd i dotyczą bieżących spraw jak naprawy, kontrole stanu technicznego lub bieżąca księgowość. Z kolei czynności przekraczające zwykły zarząd muszą być podjęte w formie uchwały przez właścicieli lokali i należą do nich między innymi: zgoda na przebudowę lub nadbudowę nieruchomości wspólnej, sporządzenie rocznego planu gospodarczego lub ustalenie wysokości kosztów na utrzymanie części wspólnych.