Zasady wyceny nieruchomości

Wyceny mieszkania, działki budowlanej czy gruntu może dokonać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, przy czym w trakcie jej sporządzania musi on przestrzegać zasad opisanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie narzuca rzeczoznawcy m.in. wybór właściwego podejścia i metody sporządzania wyceny, w zależności od celu sporządzania operatu, rodzaju nieruchomości i wielu innych czynników.

Problematyce wyceny nieruchomości poświęcony jest pierwszy rozdział działu IV. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zawarte w nim przepisy stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i przeznaczenie.

Cel wyceny nieruchomości i rodzaj wartości

Wycena nieruchomości może służyć określeniu jej wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu; odtworzeniową dla tych, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego; katastralną – dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.

Zatem wartość rynkowa nieruchomości to innymi słowy najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać na rynku przy założeniu, że transakcja dokonywana jest przez niezależne od siebie strony. Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem aktualnego stopnia zużycia. Wartość katastralna równa się wartości ustalonej w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Wycena nieruchomości – podejście

Rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru kilka sposobów na określenie wartości nieruchomości, przy czym decyzję o przyjętym podejściu powinien podjąć z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, stanu, stopnia wyposażenia (infrastruktura techniczna), a także dostępnych informacji o cenach podobnych nieruchomości.

Podczas wyceny mieszkań najczęściej stosuje się podejście porównawcze. Metoda porównawcza wyceny polega na określeniu wartości danej nieruchomości przy założeniu, że wartość ma odpowiadać cenom podobnych nieruchomości, będących przedmiotem obrotu rynkowego. Na dalszym etapie wyceny kwoty te korygowane są ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą od tych użytych do porównania oraz z uwzględnieniem zmian poziomu cen w czasie.

Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości określa wartość dochodów, jakie można uzyskać w wyniku jej użytkowania (np. czynsze). Taką metodę stosuje się więc wyłącznie przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Zarówno podejście dochodowe, jak i porównawcze, służą określeniu wartości rynkowej nieruchomości. W sytuacji, gdy istniejące uwarunkowania uniemożliwiają wykorzystanie jednego z tych podejść, stosuje się podejście mieszane – wyjaśnia nasz rozmówca z Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych Taksator w Częstochowie.

Do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe. Wycena dokonywana jest przy założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość jej zużycia. W takich przypadkach oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego części składowych.

Operat szacunkowy

Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Co ważne, dokument ten może być wykorzystywany wyłącznie do celów, w których została przeprowadzona wycena. Ważność operatu wynosi 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia. Chcąc wykorzystać operat po upływie tego czasu, należy uzyskać od rzeczoznawcy potwierdzenie jego ważności w formie odpowiedniej klauzuli.