Rola notariusza w sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości oznacza konieczność wizyty w wybranej kancelarii notarialnej. Dzięki ścisłemu przestrzeganiu przez notariusza procedur zawierana transakcja będzie bezpieczna, a interesy prawne obu stron właściwie zabezpieczone. Niezbędne dokumenty oraz kolejne czynności wynikają z rodzaju nieruchomości, a także tego, kto ją zbywa. W przypadku, gdy sprzedawcą jest deweloper procedura zakupu i wymagane formalności wyglądają nieco inaczej.

Dlaczego obecność notariusza jest niezbędna przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości?

Akty notarialne sporządzane przez notariusza to dokumenty o szczególnej roli w istniejącym systemie prawnym. Mają one najwyższą rangę dowodową i są traktowane jako dokumenty urzędowe, a notariusz jest funkcjonariuszem publicznym. Wszystkie informacje zawarte w akcie notarialnym uznaje się za prawdziwe, a podważenie samego aktu jest niezwykle trudne. Spisywanie aktu notarialnego odbywa się po ustaleniu ponad wszelką wątpliwość zarówno tożsamości stron, które go zawierają, jak i ich umocowania do przeprowadzenia danej czynności, np. zweryfikowania czy mają prawo rozporządzać określoną rzeczą. Notariusz jest również zobowiązany do ustalenia, czy podpisujące go strony działają z własnej woli oraz są świadome wagi podejmowanych decyzji. Ze względu na to, że nieruchomości mają zwykle dużą wartość, precyzyjne ustalenie ich stanu prawnego jest niezwykle ważne dla bezpieczeństwa obrotu, podobnie jak ustalenie tożsamości stron transakcji. Zawarcie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego jest formą zabezpieczenia przed nieprawidłowościami, a jednocześnie taka konieczność wynika z obowiązujących przepisów – wyjaśnia przedstawiciel Kancelarii Notarialnej Artura Pędrackiego, oferującej obsługę osób fizycznych i prawnych.

Sprzedaż nieruchomości, podobnie jak dysponowanie wszystkimi innymi prawami do niej, a zatem dokonanie darowizny, obciążenie hipoteki, ustanowienie służebności, zawarcie umowy dożywocia, wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli umowa tego rodzaju zostanie zawarta w innej postaci – umowy ustnej czy pisemnej – to z mocy prawa nie będzie ważna. Reguła ta obowiązuje w stosunku do wszystkich typów nieruchomości domów, mieszkań, budynków użytkowych, rekreacyjnych oraz obiektów o charakterze komercyjnym. Zasada ta dotyczy także gruntów o różnym przeznaczeniu – działek rolnych, budowlanych, leśnych, rekreacyjnych i przeznaczonych pod działalność gospodarczą.

Udział notariusza w sporządzaniu aktu notarialnego dotyczącego dysponowania prawem do nieruchomości wiąże się nie tylko z koniecznością wynikającą z przepisów, ale jest również zapewnieniem pomocy prawnej stronom, które przystępują do jego podpisania. Obowiązkiem notariusza jest dbać o interes prawny wszystkich osób uczestniczących w przeprowadzanej czynności. Choć rolą notariusza nie jest wpływanie na podejmowane decyzje, to jest on gwarantem tego, że strony będą świadome wagi i znaczenia podejmowanych działań. Warto wspomnieć, że w razie wątpliwości co do któregoś z elementów niezbędnych do podpisania aktu czy kwestii samodzielnego podjęcia decyzji przez stawiające się przed nim osoby, notariusz ma obowiązek odstąpić od przeprowadzenia danej czynności.

Notariusz, który sporządza akt notarialny związany z przeniesieniem praw własności danej nieruchomości, nie tylko spisuje sam dokument i wydaje stroną potrzebną im ilość odpisów, ale również dba, by informacje o zmianie statusu nieruchomości zostały przekazane do odpowiedniego sądu prowadzącego jej księgę wieczystą. W związku z tym notariusz pobiera opłatę sądową związaną z założeniem księgi, jeśli zachodzi taka potrzeba, samym wpisem czy adnotacją o obciążeniu hipoteki. Przy podpisywaniu aktu dotyczącego nieruchomości notariusz pobiera także podatek od czynności prawnych, a w zależności od wartości nieruchomości oraz istnienia i stopnia pokrewieństwa między stronami także podatek od spadków i darowizn.

Jakie umowy związane z przeniesieniem własności nieruchomości można zawrzeć u notariusza?

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości może być zawierana zarówno przy sprzedaży domu czy innego budynku wraz z działką, jak i jego wyodrębnionej części, a także mieszkania lub samego gruntu. We wszystkich przypadkach zarówno sama procedura podpisywania aktu notarialnego, jak i jej treść będzie wyglądała podobnie. Zgłaszając się do notariusza, właściciel nieruchomości musi przedstawić dokumenty potwierdzające swoje prawa do budynku, a od obu stron będzie wymagane potwierdzenie swojej tożsamości. Przy sprzedaży domu podstawową dokumentacją będzie m.in. wypis aktu notarialnego potwierdzający nabycie nieruchomości, numer księgi wieczystej, a także wypis z ewidencji gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej, potwierdzenie, że obiekt nie znajduje się na terenie rewitalizacyjnym, zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku.

Przy kupowaniu nieruchomości najczęściej zawierana jest umowa przedwstępna, które jest dla stron zabezpieczeniem przed pochopną rezygnacją z zawarcia transakcji. Jest ona najczęściej potrzebna wówczas, gdy kupujący ma zamiar finansować zakup kredytem hipotecznym. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej nie jest niezbędne, ponieważ nie przenosi ona własności, a jedynie jest przyrzeczeniem zawarcia takiej umowy. Wybór formy notarialnej jest jednak korzystny ze względu na to, że notariusz wstępnie zweryfikuje stan prawny nieruchomości.

Właściwa umowa kupna-sprzedaży jest najczęściej podpisywana, gdy nabywca dysponuje niezbędnymi środkami, a strony dojdą do porozumienia co do sposobu przekazania zapłaty. Częstą praktyką jest korzystanie z depozytu notarialnego. Polega on na złożeniu odpowiedniej kwoty u notariusza w postaci przelewu na wskazane konto. Wraz z przekazaniem pieniędzy kupujący składa u notariusza dyspozycję wypłaty określonej sumy wskazanej osobie, zaznaczając, że stanie się to po podpisaniu aktu notarialnego w wyznaczonym dniu. W takiej sytuacji sprzedający zyskuje gwarancję otrzymania umówionej kwoty, ponieważ depozyt tego rodzaju nie może zostać wycofany, a kupujący w razie, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, otrzyma swoje pieniądze z powrotem.

Nieco bardziej złożona jest procedura zakupu mieszkania od dewelopera. W takim przypadku często zawierane są u notariusza aż trzy umowy. Notarialna umowa przedwstępna, zwana często umową rezerwacyjną, umowa deweloperska oraz umowa wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności do lokalu. W przypadku umowy przedwstępnej forma notarialna nie jest obowiązkowa, jednak często wybierana ze względu na to, że lepiej zabezpiecza interesy stron i ułatwia ewentualne dochodzenie roszczeń. Umowa deweloperska, która zalicza się do tzw. umów nazwanych, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a także zawierać szereg wymaganych ustawowo elementów m.in. szczegółowe określenie cechy budynku, harmonogram wykonywania przez dewelopera określonych prac, czy termin, w jakim zostanie zawarta umowa przeniesienia.

W przypadku kupna mieszkania od dewelopera zakończeniem całego procesu jest zawarcie umowy wyodrębnienia i przeniesienia własności. Podczas jej podpisywania zakładana jest księga wieczysta dla kupowanego mieszkania, wpisuje się do niej nowego właściciela, a jeśli mieszkanie zostało sfinansowane kredytem, zwykle także obciąża hipotekę na rzecz banku. Nabywca mieszkania otrzymuje także udziały w tzw. nieruchomości wspólnej, czyli części budynku niezbędnej do jego eksploatacji.

Warto wspomnieć, że poza umowami sprzedaży u notariusza można też zawrzeć umowę dotyczącą służebności, np. przejazdu przez działkę należącą do innej osoby. Wśród aktów notarialnych związanych z dysponowaniem prawem własności nieruchomości jest też umowa dożywocia. W jej ramach w zamian za przekazanie budynku czy ziemi dotychczasowy właściciel otrzymuje określone świadczenia zapisane w umowie, np. środki na utrzymanie, pomoc w codziennych czynnościach czy też konkretną kwotę. Jeśli zakres uprawnień nie zostanie ustalony, wówczas obowiązują te, które są wymienione w Kodeksie cywilnym: zagwarantowanie miejsca zamieszkania, mediów – światła i opału, a także wyżywienia oraz pomocy i pielęgnacji w chorobie. Umową zawierana notarialnie jest też umowa darowizny, która pozwala na przekazanie własności dowolnie wybranej osobie, nie zawsze spokrewnionej z darczyńcą.

Sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty notarialnej. Jest ona ustalana na podstawie obowiązującej taksy notarialnej, która wyznacza jej górny pułap. W przypadku czynności, której wartość zawiera się w przedziale od 60 tysięcy zł do miliona złotych, będzie to 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł, a przy wartości od 1 miliona do 2 4770 zł oraz 0,2% nadwyżki powyżej 1 miliona. Jeśli wartość przekroczy 2 miliony zł opłata to 6770 zł i 0,25% nadwyżki ponad 2 miliony. Warto pamiętać, że przy transakcjach dotyczących nieruchomości związanych z celami mieszkaniowymi maksymalna opłata to 1/2 obowiązującej stawki. Opłaty notarialne są też zawsze powiększane o podatek VAT.