Na czym polega umowa o dożywocie?

Umowa o dożywocie należy do jednego z dostępnych w polskim prawie rodzajów umów cywilnoprawnych. Znajdujące się w niej zapisy, określają relacje właściciela nieruchomości i jej nabywcy. Umowa tego typu posiada charakter losowy i widoczna jest w niej wyraźnie funkcja alimentacyjna. Na czym dokładnie polega umowa o dożywocie? Jakie warunki zawiera i w jaki sposób można ją rozwiązać?

Istota umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie może być zawierana w oparciu o art. 908-916 Kodeksu cywilnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej nabywcą. W umowie o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na nabywcę. Nabywca zaś w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie. O wyjaśnienie pozostałych szczegółów, związanych z charakterem umowy dożywocia, poprosiliśmy naszego rozmówcę, prawnika, specjalizującego się w dziedzinie nieruchomości z Kancelarii Winkler w Poznaniu.

Kto może być zbywcą, a kto nabywcą?

Zbywcą może być jedynie osoba fizyczna, gdyż tylko do niej odnoszą się postanowienia, mówiące o dożywotnim utrzymaniu oraz stosunku bliskości. Nabywcą nieruchomości zaś może być każda osoba.

Jakie nieruchomości można zbyć na podstawie umowy dożywocia?

Każdą nieruchomość można zbyć na podstawie takiej umowy. Należy tylko pamiętać o tym, że zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego zawarcie umowy dożywocia wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Bez niej umowa jest bowiem nieważna.

Kiedy i przez kogo najczęściej zawierane są tego rodzaju umowy?

Najczęściej umowy o dożywocie zawierane są w sytuacjach, w których zachodzi potrzeba przekazania gospodarstwa rolnego pomiędzy członkami rodziny. Taka umowa może również służyć jako ochrona przed obowiązkiem zapłaty zachowku od nieruchomości, przekazanej na podstawie umowy darowizny.

Warunki umowy o dożywocie

W treści umowy dożywocia zawierane są warunki utrzymania zbywcy. Jeśli strony umowy ich nie określą, wówczas warunki dyktuje prawo. Ich szczegółowy opis znajduje się w art. 908 par.1 Kodeksu cywilnego, a mowa w nim m.in. o tym, że nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika oraz dostarczać mu: wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Ponadto ma on obowiązek zapewnić mu na własny koszt odpowiednią pomoc i opiekę w czasie choroby oraz pogrzeb w przypadku śmierci.

Jak widać, realizacja warunków umowy o dożywocie wymaga bliskich relacji pomiędzy stronami.

Rozwiązanie umowy o dożywocie

Dożywocie wygasa zawsze w momencie śmierci dożywotnika, gdyż jako prawo majątkowe osobiste jest niezbywalne oraz nie podlega dziedziczeniu. W przypadku, gdy dożywocie jest ustanowione na rzecz kilku osób, wraz ze śmiercią jednej z nich ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu.

Wyjątek stanowią sytuacje, w których pomiędzy stronami umowy dochodzi do zmian w relacjach, uniemożliwiających ich dalsze utrzymanie lub jedna z osób, zobowiązanych z tytułu umowy albo sam dożywotnik, wystąpi z żądaniem jej rozwiązania. W takich przypadkach umowa dożywocia może zostać rozwiązana przez sąd. Wówczas prawo dożywocia wygasa, a prawo własności nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika.

W przypadku umowy o dożywocie warto zwrócić się po pomoc do fachowców – prawników, specjalizujących się w dziedzinie nieruchomości. Nie tylko w sytuacjach problematycznych w czasie jej trwania czy w przypadku rozwiązania umowy, ale i w sprawie doradztwa przed jej zawarciem. Dobrze jest bowiem sprawdzić, czy np. taki rodzaj umowy rzeczywiście jest dla nas najbardziej korzystną formą. Ponadto specjaliści zadbają także o jej właściwą treść i odpowiednio sformułowane warunki.