Kształt jako ważny parametr przy wyborze działki

Wybór działki powinien być przemyślaną decyzją, ponieważ dostępna powierzchnia ma wpływ na wielkość przyszłego domu. Podczas zakupu działki należy zwrócić uwagę nie tylko na jej lokalizację, uzbrojenie i cenę, ale również kształt. Zagospodarowanie parceli o nietypowym kształcie jest bardzo problematyczne, szczególnie gdy ma niewielkie wymiary. Dlaczego kształt jest tak ważnym parametrem przy wyborze działki?

Minimalne wymiary i kształt działki

Prawo budowlane nie określa wymiaru i kształtu działki. Zawiera jednak wytyczne regulujące warunki zabudowy. Takie informacje określają również:

• ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• prawo ochrony środowiska,
• prawo ochrony gruntów rolnych i leśnych,
• ustawa o drogach publicznych.

Jednak brak narzuconych minimalnych wymiarów działki i kształtu nie oznacza, że na każdej działce można wybudować dowolny dom. Jeśli projekt został już wybrany, warto jest zwrócić uwagę na pewne opisane w ustawach odległości, które potwierdzą, czy może się on znaleźć na danej działce. Znajomość tych odległości jest również ważne z punktu widzenia w ogóle planowania domu.  Może się zdarzyć, że inwestor znajdzie okazyjną działkę w dobrej cenie o nietypowych kształtach, ale po odjęciu wymaganych odległości od sąsiada czy drogi publicznej może okazać się, że na budowę domu zostaje tyle miejsca, ile potrzeba na przykład na altankę. Najistotniejszym aktem prawnym, który określa wytyczne dotyczące zagospodarowania przestrzennego, jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury.

Jakich parametrów działki, które mogą wpływać na projekt i usytuowanie domu, należy przestrzegać?

• odległość ściany budynku z oknami i/lub drzwiami od granicy działki musi wynosić minimum 4 m,
• odległość ściany budynku bez okien i drzwi od granicy działki musi wynosić minimum 3 m,
• odległość budynku od krawędzi drogi publicznej – 6 m,

Dostęp do mediów

Czy wiesz, że brak dostępu do mediów może również warunkować kształt i rozmiar działki? Wszystkie możliwości uzbrojenia działki znaleźć można w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Najlepszym i najprostszym rozwiązaniem jest zakup działki uzbrojonej, która posiada już przyłącze gazu, prądu czy wodno-kanalizacyjne. Brak kanalizacji i wodociągu warunkuje większą działkę, co w przypadku parceli o nieregularnym kształcie może skutkować zmianą projektu lub brakiem możliwości budowy. Jeśli działka nie ma tego typu przyłączy, musi się znaleźć na niej miejsce na studnię głębinową i przydomową oczyszczalnię ścieków lub szambo. Minimalna odległość między punktem poboru wody a kanalizacją musi wynosić minimum 15m.

Usytuowanie domu względem stron świata

Tak naprawdę odpowiednie usytuowanie domu względem stron świata jest sztuką kompromisów. Podczas projektowania domu należy zwrócić uwagę na doświetlenie poszczególnych pomieszczeń i na tej podstawie planować układ domu. Podstawowa zaleta to podążanie za Słońcem. Oznacza to, że pomieszczenia, z których korzystamy do południa, powinny być skierowane na stronę wschodnią, natomiast pozostałe na zachód. Sytuacja idealna przedstawia się następująco:

• strona północna – jest najmniej doświetlona, dlatego od tej strony najlepiej umieścić wejście na działkę, garaż, wiatrołap, pomieszczenie , spiżarnię;
• strona wschodnia, północno-wschodnia, południowo-wschodnia – miejsce idealne na sypialnię, ponieważ dobre światło znajduje się tu od świtu do południa;
• strona południowa, południowo-zachodnia – zapewnia najlepsze oświetlenie pomieszczeń w godzinach popołudniowych, dlatego od tej strony warto umieścić salon, jadalnię, gabinet, biblioteczkę, pokój zabaw, a także wyjście na taras.

Nieregularny kształt działki

Jeżeli działka jest bardzo duża, jej nieregularny kształt raczej nie powinien pokrzyżować planów o budowie wymarzonego domu. Jednak w sytuacji, gdy działka ma 1000 m² lub mniej, a jej kształt nie przypomina ani kwadratu, ani prostokąta, przyszły inwestor może mieć poważny problem. Bardzo często działki o nietypowym kształcie rozpatrywane są jako wadliwe, przez co mają o wiele niższą cenę. Zachęca to do kupna z myślą, że wymarzony projekt domu z katalogu „jakoś uda się upchnąć”. Nic bardziej mylnego. Podczas kupna działki należy zwrócić uwagę nie tylko na lokalizację, uzbrojenie czy usytuowanie względem stron świata, ale również – a może przede wszystkim – na kształt działki. O rozwiązaniach dla nietypowych działek rozmawialiśmy z biurem nieruchomości zajmującym się sprzedażą działek budowlanych na Osiedlu Nowy Horyzont pod Szczecinem:

W przypadku działek wąskich najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy krótszy bok ma przynajmniej 20 m. Pozwala to na wybranie domu z katalogu o szerokości 10 m. Działki o kształcie trapezu wydają się jeszcze trudniejsze, ale można znaleźć wiele gotowych projektów domów o rozrzeźbionej bryle. Działki trójkątne są bardzo rzadko spotykane, ponieważ ciężko jest znaleźć ich zwolenników. Bardzo trudno jest wkomponować budynki o kwadratowej lub prostokątnej podstawie w parcelę, która ma tylko trzy boki. W większości przypadków trzeba sięgnąć po projekt na indywidualne zamówienie. Nie ma jednej recepty na odpowiednie zagospodarowanie działki o nietypowym kształcie. Najczęściej jest to sztuka kompromisów i wnikliwe analizy architekta, ponieważ czasami trzeba zrezygnować z garażu, tarasu czy pokaźnego ogrodu.

Prostokątna lub kwadratowa działka o powierzchni minimum 1000 m2 bez problemu pozwoli na budowę dużego domu piętrowego lub średniej wielkości parterowego. Problemem są natomiast działki bardzo wąskie, trójkątne lub w kształcie trapezu. Umiejscowienie domu na działce regulują ustawy, które wyraźnie mówią, jakie odległości muszą być zachowane między domem a drogą, budynkiem sąsiada czy przydomową oczyszczalnią ścieków. Przy działce o nietypowych kształtach bardzo rzadko udaje się dopasować dom z katalogu. Najczęściej trzeba sięgnąć po projekty domu wykonane na indywidualne zamówienie, które są nieco droższe.