Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Współwłasność jest szczególną formą własności, różniącą się zarówno pod względem praw, jakie przysługują współposiadaczom, jak i możliwości korzystania z konkretnej ruchomości albo nieruchomości. Specjalne są także zasady postępowania w sytuacji, gdy któryś z posiadaczy chciałby zmienić istniejący stan prawny i doprowadzić do zniesienia współwłasności. W zależności od sytuacji można to przeprowadzić przed notariuszem lub skierować pozew do sądu.

Czym jest współwłasność i co się wiąże z jej posiadaniem?

Prawo własności, które wiąże się z tym, że posiadacz konkretnej rzeczy ruchomej, nieruchomej lub prawa majątkowego może nim rozporządzać według swojej woli, jeśli nie narusza przy tym innych obowiązujących przepisów oraz zasad współżycia społecznego jest jednym z filarów nowoczesnych systemów prawnych. Intuicyjnie większość z nas łączy prawo własności z jedną osobą, która może darować, sprzedać czy wynająć posiadane przez siebie dobro, jednak prawo dopuszcza również sytuację, w której właścicieli jest kilku, a ich prawa będą w tym przypadku takie same. W takiej sytuacji mamy do czynienia z tzw. współwłasnością, która jest „specjalną odmianą” prawa własności, dającą posiadaczom nieco inny zakres uprawnień i wiąże się z odmiennymi metodami postępowania w związku z decydowaniem o sposobie jej wykorzystania czy ewentualnym pozbyciu. Współwłasność może dotyczyć wszystkich rzeczy niezależnie od ich charakteru – mieszkań, domów, gruntów, samochodów, ale także różnych przedmiotów codziennego użytku – podkreśla przedstawiciel Kancelarii Notarialnej Jakuba Wenta, zajmującej się obsługą osób prywatnych, firm oraz klientów instytucjonalnych.

W przypadku, gdy mamy do czynienia ze współwłasnością wszystkim współposiadaczom przysługują te same prawa, co do sposobu korzystania z konkretnej rzeczy, o ile będzie to zgodne z jej przeznaczeniem. Osoby posiadające coś na współwłasność mogą również na równych prawach czerpać z niej korzyści np. w sytuacji, gdy zdecydują się na wynajęcie będącego współwłasnością domu. Jednym z warunków, które są więc nieodłącznym składnikiem współwłasności, będzie więc możliwość dochodzenia do porozumienia między poszczególnymi osobami i ustalania reguł wykorzystywania konkretnej rzeczy, jak również wspólne decydowanie o jej przyszłym losie. W przypadku, gdyby nie było to możliwe, współwłasność może być zniesiona, choć sposób, w jaki będzie to zrealizowane, zależy w dużej mierze od relacji między współposiadaczami oraz ich skłonności do poczynienia uzgodnień w tej kwestii.

Warto wspomnieć, że współwłasność może powstać w wyniku kilku różnych zdarzeń. Współwłasność łączna, a zatem taka, w której cała rzecz należy w równym stopniu do współposiadaczy i mogą oni rozporządzać nią w takim samym stopniu, może powstać w przypadku zawarcia związku małżeńskiego i dotyczy powstającego z tą chwilą majątku wspólnego, którym będzie wypracowany wspólnie dorobek (w przeciwieństwie do majątku posiadanego przez obie osoby przed zawarciem małżeństwa, który staje się ich majątkiem osobistym). Majątek wspólny małżonków będzie więc zarządzany przez obie osoby na takich samych prawach. Analogiczna sytuacja zachodzi w momencie podpisania umowy spółki cywilnej, co sprawia, że majątkiem spółki mogą dysponować solidarnie wszyscy wspólnicy. Współwłasność łączna przestaje jednak istnieć wraz z końcem stosunku prawnego, w którego ramach powstała. W momencie rozwodu lub rozwiązania spółki cywilnej majątek musi więc być podzielony między współwłaścicieli – byłych wspólników lub małżonków, choć w myśl przepisów nie jest to obowiązkowe.

Inną możliwością jest powstanie tzw. współwłasności ułamkowej, która może być wynikiem nabycia rzeczy lub praw w drodze kupna, dziedziczenia albo zasiedzenia. Współwłaścicielami mogą więc zostać dwie osoby kupujące wspólnie mieszkanie, ale także krewni, którzy otrzymują spadek po zmarłym. W przypadku własności ułamkowej zasady dotyczące dysponowania rzeczą są nieco inne, ponieważ każda z osób będąca właścicielem może np. sprzedać lub darować swój udział we współwłasności. Nie zmienia to jednak faktu, że oznacza on prawo do korzystania z całości rzeczy, a nie do jej wydzielonego fragmentu, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by współwłaściciele poczynili między sobą takie ustalenia, to z formalnego punktu widzenia będą one jedynie czymś na kształt zwyczaju i nie uprawniają do żadnych roszczeń np. z tytułu wyremontowania „swojej” części budynku.

W jaki sposób można korzystać ze współwłasności i co łączy się z jej zniesieniem?

Współwłasność ze swojej istoty wymaga dobrego porozumienia między współposiadaczami. W przypadku współwłasności łącznej jest to bardziej prawdopodobne z uwagi na wspólność celów – zarówno wspólnicy spółki cywilnej, jak i małżonkowie dążą na ogół do pomnażania wspólnego majątku i mają spójną wizję, jeżeli chodzi o działania, które powinni podejmować. Bardziej złożona sytuacja wiąże się natomiast ze współwłasnością łączną, ponieważ w tej sytuacji żaden z właścicieli nie potrzebuje zgody pozostałych do swobodnego dysponowania swoim udziałem, może więc go sprzedać czy darować dowolnej osobie bez porozumienia ze współposiadaczami, co często jest przyczyną konfliktów.

Niezależnie od relacji panujących między współwłaścicielami wszyscy oni mają solidarne obowiązki, jeśli chodzi o zarządzanie posiadaną rzeczą. W przypadku nieruchomości będzie się to wiązało z koniecznością odprowadzania podatków, regulowania zobowiązań z tytułu dostarczania mediów czy zapłaty ubezpieczenia. Współposiadacze muszą także łożyć na utrzymanie ruchomości lub nieruchomości w odpowiednim stanie. Każdy z nich ma także prawo do wykonywania zadań wchodzących w skład tzw. zwykłego zarządu, tj. załatwiania bieżących spraw związanych z jej funkcjonowaniem – jeżeli w grę wchodzi nieruchomość, może to być zlecenie przeglądu kominiarskiego czy naprawy uszkodzonego płotu albo rynny. Mogą to być jednak wyłącznie czynności, które pozwalają na zachowanie rzeczy w niepogorszonym stanie. Gdy w grę wchodzi przekroczenie tych ram, niezbędna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli. Istnieje więc możliwość np. sprzedaży rzeczy posiadanej na współwłasność, jednak stroną transakcji muszą być wszyscy współposiadacze.

Dojście do porozumienia będzie najkorzystniejszym rozwiązaniem również, jeżeli współposiadacze chcieliby doprowadzić do zniesienia współwłasności. Jeśli zgodzą się oni, co do woli wykonania tej czynności i ustalą sposób wzajemnych rozliczeń, który może polegać np. na tym, że jedna z osób przejmuje rzecz na wyłączną własność i przekazuje odpowiednie kwoty innym współposiadaczom, cała procedura jest więc stosunkowo prosta. W takiej sytuacji można ją przeprowadzić, podpisując akt notarialnego zniesienia współwłasności w wybranej kancelarii notarialnej, co pozwala na szybkie i sprawne dopełnienie wszelkich formalności. Co ważne, podpisany dokument będzie zabezpieczał interesy wszystkich zainteresowanych osób w równym stopniu.

W razie braku zgody sytuacja jest jednak znacznie bardziej skomplikowana i będzie wymagała skierowania sprawy do sądu. Z pozwem w tej sprawie może wystąpić każdy ze współposiadaczy w dowolnej chwili, o ile nie została zawarta umowa wyłączająca taką możliwość. Wnioskując o zniesienie współwłasności, można skorzystać z jednej z trzech możliwości. Rzecz stanowiąca współwłasność może zostać podzielona na części równe istniejącym udziałom. Taka ewentualność dotyczy jednak tylko niektórych rzeczy np. nieruchomości w postaci gruntu czy domu albo budynku użytkowego, który można podzielić na odrębne mieszkania albo lokale bez ograniczenia ich funkcjonalności. Kolejną opcją jest wystąpienie o przekazanie rzeczy konkretnym osobom oraz nałożenie na nie obowiązku spłaty pozostałych przez przekazanie ustalonej kwoty, wymaga to jednak zgody zainteresowanych. Ostatnią, zwykle najmniej korzystną opcją jest sprzedaż rzeczy i podzielenie uzyskanych kwot między współposiadaczy. Trzeba jednak pamiętać, że sąd podejmując taką decyzję, zleca przeprowadzenie transakcji komornikowi sądowemu, co nie daje gwarancji uzyskania kwot odpowiadających wartości rynkowej, a dodatkowo łączy się z koniecznością poniesienia kosztów towarzyszących licytacji komorniczej.

Posiadanie nieruchomości w formie współwłasności nieodłącznie wiąże się więc z faktem, że najlepszą metodą postępowania, zarówno przy jej wykorzystywaniu, jak i ewentualnej sprzedaży, jest szukanie możliwości porozumienia z innymi współposiadaczami. Konflikt w takim przypadku może się okazać bardzo kosztowny i skomplikować wszystkie dotyczące posiadanej rzeczy plany. Dzięki uzgodnieniu wspólnego stanowiska można znieść współwłasność najszybciej i najprościej, korzystając z pomocy notariusza.