Czym jest i do czego służy wycena komercyjna?

Wycenę nieruchomości, niezależnie od tego czy jest to wycena komercyjna, czy wycena lokali mieszkalnych, zawsze powinien przeprowadzić profesjonalny rzeczoznawca majątkowy. Tylko on ma odpowiednią wiedzę, aby ustalić prawdopodobną wartość nieruchomości w aktualnych okolicznościach rynkowych. Czym wobec tego charakteryzuje się wycena komercyjna?

Wycena komercyjna a wycena nieruchomości mieszkalnych

Wycena komercyjna różni się od wyceny lokali mieszkalnych stopniem złożoności elementów, jakie należy wziąć pod uwagę. Ale czym w ogóle są nieruchomości komercyjnych? Jest ich wiele rodzajów i wymienić należy m.in.:

• powierzchnie magazynowe,
• powierzchnie biurowe,
• place składowe,
• place manewrowe,
• place postojowe,
• lokale użytkowe,
• centra handlowe itp.

Każda z tych nieruchomości jest przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej oraz przynoszenia zysków. Co za tym idzie, do wyceny głównie stosuje się tzw. podejście dochodowe.

Podejście dochodowe i porównawcze – dwa rodzaje wyceny nieruchomości

Podejście dochodowe polega na tym, że nieruchomość warta jest tyle, ile dochodu może przynieść w przyszłości. Oznacza to, że nabywca zapłaci za nią tyle, ile dochodu jest w stanie z niej uzyskać. Jest to metoda najczęściej stosowana, a czynnik określający możliwy do otrzymania zysk ustala się za pomocą metody inwestycyjnej lub metody zysków. Czym różnią się od siebie? Metodę inwestycyjna stosuje się do lokali komercyjnych, w przypadku których spodziewany zysk przyniesie czynsz najmu lub dzierżawy. Wysokość dochodu szacuje się na podstawie analizy stawek rynkowych.

Metoda zysków z kolei jest przeznaczona dla nieruchomości, których wyceny nie można ustalić za pomocą metody inwestycyjnej. W tym przypadku dochód odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach, jakie osiąga z działalności prowadzonej na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz na nieruchomościach podobnych – dodaje nasz ekspert z firmy Asuma.

Podejście porównawcze jest rzadziej stosowaną metodą. Ten sposób wyceny ma większe znaczenie dla wyceny lokali mieszkalnych. Mechanizm jego działania jest bardzo prosty i polega na określeniu wartości nieruchomości przez porównanie jej do innych nieruchomości, które mają takie same lub podobne cechy. Brane pod uwagę właściwości nieruchomości to m.in. cechy fizyczne, stan prawny oraz przeznaczenie danego lokalu. Można porównywać nieruchomości parami, zastosować metodę korygowania cen średnich albo dokonać analizy statystycznej rynku. Jeżeli chcemy poznać więcej informacji, zgłośmy się do firmy zajmującej się wyceną komercyjną.