Czy niepłacenie czynszu może stanowić podstawę do eksmisji?

Wpływy z wynajmowanego mieszkania są ważnym źródłem twojego miesięcznego dochodu, a lokatorzy przestali płacić czynsz i rachunki za media? Wszelkie próby porozumienia z najemcami okazują się bezskuteczne? Niewątpliwie znalazłeś się w stresującej i bardzo trudnej sytuacji. Na szczęście jest z niej wyjście – choć nie tak oczywiste, jak mogłoby się wydawać.

Niepłacenie czynszu jako podstawa wypowiedzenia umowy

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie lokatorów, właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę najmu w sytuacji, gdy:

• lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki doprowadzając do szkód, niszczy urządzenia w częściach wspólnych, w sposób rażący lub uciążliwy wykracza przeciw porządkowi domowemu;
• najemca bez zgody właściciela podnajmuje lub oddaje do bezpłatnego użytkowania lokal bądź jego część;
• lokator zwleka z zapłatą czynszu lub z opłatami za media przez co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Właściciel może podjąć kroki w kierunku usunięcia niepłacącego lokatora dopiero po upływie okresu zawartego w umowie najmu lub według ustawy o ochronie lokatorów. Wypowiedzenie stosunku prawnego powinno być dodatkowo poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o takim zamiarze i wyznaczeniem miesięcznego terminu spłaty zaległych i bieżących należności. Zwróćmy uwagę na fakt, że wynajmujący w tym momencie nie może usunąć lokatora, ale jedynie rozwiązać z nim umowę. Teoretycznie najemca, który traci tytuł prawny do lokalu, powinien się wyprowadzić; w praktyce nieuczciwi lokatorzy chętnie wykorzystują wadliwe prawo i decydują się na pozostanie w mieszkaniu.

Niepłacenie czynszu jako podstawa eksmisji

W sytuacji, gdy mieszkanie zajmowane jest przez lokatora, który nie płaci czynszu, rachunków za prąd, wodę i pozostałe media, i który otrzymał pismo z wypowiedzeniem najmu, właściciel może sformułować powództwo o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego. Na tym etapie musi uzbroić się w cierpliwość. Sprawa w sądzie może toczyć się kilka, a nawet kilkanaście lat, a właściciel w tym czasie zmuszony jest do utrzymywania nieuczciwego lokatora. Co gorsza, nawet uzyskanie nakazu eksmisji nie daje gwarancji, że uciążliwy, były najemca działający z premedytacją na szkodę właściciela opuści lokal. Jak wyjaśnia ekspert z Centralnego Biura Bezpieczeństwa Personalnego:

Nawet sądowy nakaz nie gwarantuje szybkiego usunięcia lokatora z mieszkania, ponieważ polskie prawo nie przewiduje eksmisji „na bruk”. Jeżeli w wyroku sąd nie orzekł o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub jeśli właściciel albo gmina nie wskazali tymczasowego lokalu dla lokatora, komornik nie może przeprowadzić eksmisji. Ponadto w okresie pandemii (wg Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych) komornicy nie mogą wykonywać eksmisji mimo posiadania przez właściciela prawomocnego wyroku.

Jak szybko usunąć nieuczciwego lokatora?

Eksmisja lokatora na podstawie wyroku sądowego jest możliwa, ale bardzo trudna, czasochłonna i kosztowna. Nic więc dziwnego, że wynajmujący szukają prostszych i bardziej skutecznych rozwiązań. Najczęstszym pomysłem jest odłączenie lokatorom prądu, gazu i wody w nadziei, że brak podstawowych mediów zniechęci ich do przebywania w lokalu. Takie działanie jest jednak niezgodne z prawem i grozi właścicielowi konsekwencjami karnymi. Właściciel nie może nachodzić najemców, ani siłą wejść do mieszkania – wszystkie te czynności wiążą się z ryzykiem otrzymania zarzutu nękania i naruszania miru domowego.

Najlepszym sposobem na usunięcie nieuczciwego lokatora jest wynajęcie firmy, która specjalizuje się w negocjacjach eksmisyjnych i odzyskiwaniu nieruchomości. Za przykład może posłużyć CBBP z Gdyni, której zespół tworzą doświadczeni pracownicy, detektywi i prawnicy. Pracownicy kontaktują się z nieuczciwymi najemcami i podejmują mediacje zmierzające do dobrowolnego opuszczenia lokalu; organizują też transport, pakowanie i ewentualne magazynowanie rzeczy najemcy. Wszystkie działania prowadzone są spokojnie, legalnie i rejestrowane, a nad całym procesem czuwa kancelaria prawna. Współpraca z CBBP pozwala znacznie skrócić czas odzyskania nieruchomości, co dla właściciela oznacza znaczną oszczędność – nie musi pokrywać kosztów sprawy sądowej i utrzymywać lokatorów do momentu przeprowadzenia eksmisji komorniczej.